J-REITフェア2017に参加

本日、J-REITフェアに参加してきました。
自分の備忘録的なスタンスでメモ程度の内容ですが、まとめました。

★投資法人みらい(ブースでの質疑応答)

・物件入れ替えは偏ったポートフォリオの解消が目的
・不動産が高騰しておりアセットの組み入れに苦労している。
・利回りをとるために、少量のグロースアセットを追加(奈良商業施設)
・グロースアセットの割合は増やさない。あくまで少量
・湾岸の需要は旺盛であり、天王洲の物件も入居率は90%以上
・湾岸エリアに偏るため、天王洲の物件は今のところ50%に抑えている

本当は結局イデラのEXITを三井物産がサポートしているんですよねって聞きたくもなったけど、忙しくて物件入れ替えの件くらいしか聞けませんでした。

★スターアジア不動産投資法人(説明会+ブースでの質疑応答)

・新規で組み入れしたメザニンローンの裏付け不動産は所有組合が返済できない場合は問題ないか。償還は平成35年だし、オリンピック後になる、不安
→4割価格が下落しても問題ないように設定している。

・ホテルの運用について、価値開発がやっている。当社は財務が悪く倒産するリスクがある。運営についてリスクはどう考えているか。
→オペレータが変わっても収益性に問題ないようにシミュレーションしているため問題ない

・来期は特配が消えるため、分配金が大きく下がる。これを不安に考えている投資家さんが多い。まだ発表できないが私どもとしては何らかの策を講じる予定である。

総括:この時期にこの発言は悩ましいです。口数を減らす準備はされていた人もいるんでしょうね。自社株買いか物件入れ替えか他の別の手か、どうなるんでしょうね。
また、スターアジアは組み入れ予定物件を公開していました。物件は中型倉庫とホテル、変わり種のアミューズメント施設(バグ―ス池袋)とまずまずな雰囲気でした。公募増資するため投資口価格を上げる必要があるので何らか策はどの道行うような気がします。

★インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(説明会+ブースでの質疑応答)
・プライムタワーは稼働率が上がっているが、周辺は閑散としており、今後のリーシングは不安がある。さらに18年には渋谷エリアにオフィスビルが竣工することからも今後に不安がある
→IT企業などから需要も多いエリアで、賃料も競争力ある水準なので一定の訴求力はある。

・名古屋も稼働率が低下していたが、最近は持ち直しており安心している。名古屋駅は駅ビルはじめ駅前開発が進むが今後はどうか。
→駅前に比べて賃料水準が安いので競争力はある

・仙台の物件は一見微妙と思うが、周りの物件とそう変わらない。こちらも競争力は問題ないか
→交差点に位置しており視認性も高く競争力はある。

・NAV水準をあげるために色々な可能性を探るとの話で、分割の検討もお話されていた。
具体的な話は進んでいるのか(講演では投資口価格が上がらないと増資はしないと断言されていた)
→あくまで可能性の話で、投資口価格を上げるための施策の一つ。具体的には進んでいない

・米REITのインベスコではモーゲージ債に特化した商品もある(IVR:インベスコモーゲージキャピタル)日本ではスターアジアがメザニンローンへの投資を始めたが、将来的に組み入れの可能性はあるか
→将来的にはあるかもしれないが、今のところはない。


・以前に規約を変更し、ビル以外のアセットも組み入れの可能にした。今後はリテールやホテルも増やすのか。
→あくまで、大規模オフィス中心。ただ、リテールで上にオフィスが付いていたり、ホテルにビルが併設されているような物件に魅力的なものもある。そういった物件に柔軟に対応したいと考えている。

・アクア堂島の取得に対して、取得元の日本ビルファンドとインベスコの鑑定価格が大きく異なる話題となった。高値掴みになっているとは思わないが、どのような要因で価格差が生まれたと認識されているのか
→PMなどが大手から独立系に変更するなどで運営に関する費用が変わってくるため、これらの差異などが鑑定価格に反映された。鑑定は定期的に行うが不動産取得時に鑑定した価格から、大きく乖離した価格は設定しにくい。そのため価格差が生まれた。

・海外不動産のREIT組み入れは今後予定しているか
→規約改定で出来るようにはなったが、今のところは予定なし

総括:聞きたいことは十分に聞けましたし、魅力的であるとの認識も変わりませんので、追加投資を検討しても良いかもしれません。

★ヘルスケア&メディカル投資法人(説明のみ)
・中期的には資産規模1000億を目指している。現在400億弱。スポンサーのパイプラインを考慮すると700億程度は見込める。中期目標は将来達成可能と考えている。
・投資口価格の下落の直接的な原因は虐待の問題と理解している。オペレータリスクが表面化した事件であり、シニアREITに対する評価が一変した。
・中長期的には病院のREIT組み入れを通じて拡大させていきたいと考えている。
・新潟リハビリテーション病院はスポンサーの三井住友リースで取得済み。168床あり、県内有数の規模。REITへの組み入れに向けて進んでいる。

総括:指標面は不明ですが新潟リハビリ病院は地方の寂れた病院という訳でもなく、内科なども併設されていてそれなりな規模。将来組み入れのシップ千里ビルディングは老人ホームに総合病院が付いており、近未来的な不動産でいかにもREIT向きだけど、高そうなのでNOIが弱くなるかも。

他にも日本ロジと平和不動産とMidcityの説明を聞き、地所ロジとプレミア投資法人のブースを訪問しました。

★日本ロジは底地を活用した建て直しをしているようです。底地がREITのものなので、NOIが高くて良い施策だなーと感じました。他社築古倉庫を建設会社が一時取得し、再開発を進め、REITに組み入れる共同PJも進めているようですし、外部成長は出来そう。利回りは一見低く見えますが、AA+なのに投資口価格が下がっているため、相対的に魅力も感じます。

★平和不動産は不動産高騰時は様子見し市況悪化と共に逆張りで物件を買うとのことです。利回り水準が4.5%程度で低めなので、新規投資に関しての妙味は感じませんでした。

★Midcityはツインタワーが大半を占めておりネック。大阪のこのビルは不動産好況の現在ですら含み損を抱えているそうです。市況が悪化すると大変な気もするし、Panasonicが多くを占めているようでリスクも感じました。ここも評価されて利回り水準が上がっているので新規での妙味は感じませんね。

★地所ロジはロジクロスは小さいし、ロジポートはラサールと共同でポートフォリオの魅力が劣るのではと率直に聞きましたが、他社から購入した物件も含めニーズのあるものを揃えているとのこと。後発のため先行する三井やGLPに比べて遅れている点については認識されているようで、湾岸にこだわらず内陸部も含めて競争力のある物件を揃える方針のようです。地所のリートに関するトラックレコードが強みのようで他社に比べて美味しい物件を取得しやすいとのこと。地所が開発中案件もあり、2000億規模までは揃えることが可能とのこと。今は物件が微妙だとかいわれているので、暴落したら今後の成長でチャンスとなるかも。
(ちょっとケンカ売っている感じがしますね・・・申し訳ないです)

インプットが多くパンク気味なので、整理してから今後のスタンスを考えようと思います。

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ミドル投資

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通信系SI勤めのSEで、PMをやっています。投資歴5年ですが年利3%ほどしか計上できていません。立会外分売やIPOと割安株で年利5%確保を目指します。当ブログはリンクフリーです。

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