日経IR 投資法人みらい 

日経IRで私も保有している投資法人みらいの説明を聞いたので紹介します。

そもそも、日経IRにいってなぜREITの解説書いてるんだよ!って突っ込まれる方がいらっしゃると思いますが、株の方は仕入れた情報を元に新規投資に向けて精査中なのでご了承ください

天下の5大商社、三井物産と中国不動産フォースングループ傘下のイデラキャピタルが手掛けるJ-REITです。
三井物産はプロロジや私募REITを手掛けており、運用実績も上々です。

そもそも、今回のみらい上場に至った経緯としては、資源ビジネスに傾斜し、2016年期には原油をはじめとしたコモディティ安により、赤字に陥ったことが要因の一つのようです。この件で不動産をはじめとした多角的な運用事業に取り組む流れになったようです。
その一方、2chのJ-REIT板などでは三井物産が中国ビジネスを加速させるためにフォースンと組み、フォースンの日本物件のEXITに使われているだけと見る人もいます。

【諸データ】
・運用資産15物件 1007億円
・格付け A+
・LTV46%
・平均調達金利0.45%
・平均稼働率99.4%
・利回り5.9%(3期5100円、4期5100円)


三井物産で上記の条件であれば、かなり割安に見えます。これはイデラキャピタルが怪しいとか物件が微妙とか諸説あります。
以下が保有物件です。

s_mirai_1.png


旗艦物件の品川パークタワーは「都心の半額でリーシング可能なので訴求力があります」と説明されましたが、最寄り駅のJR品川シーサイド駅、京急青物横丁駅に関してアクセスが非常に悪いので、安さを取って足りる業種(システム屋とか)には好まれると思います。ただ、安ければいい人はさいたま副都心や海浜幕張のようなちょっとした僻地でも良いのです。「ターゲットは都心まで客の都合で行く用事はあるけど、普段はビルに籠っているよ」って人です。ちょっと条件が特殊な気もします。

他に比率の高い川崎もちょっと魅力にかける感じですし、都心の一等地である新宿や渋谷のビルは中型の微妙な物件です。イオン葛西は用事があって立ち寄ったのですが、内装は古くて価値が高そうな物件には思えませんでした。という訳で客観的に他のA+格やAA-格と比較しても物件の質は一段劣ると思われますので市場は冷静な判断を下していると考えます。

次に中長期の物件組み入れ戦略は以下のようです

s_mirai_2.png

今後はニュータイプアセットという、ビルやレジデンスといった伝統的な不動産投資対象以外を重点的に攻めるといっています。インダストリアルは工場や研究施設、倉庫等が該当しており、AA格の産業ファンドや物流特化型REITも手掛けているので理解出来ますが、インフラやシニア、病院などについては特化型REITが低迷しているので不安を覚えます(森林に目が行きますが、これはダウREITでは一般的なアセットなので特に意見はないです)

自分自身も不安を抱えながら投資していることもあり、ポジティブにもなれずネガティブにもなれずといった感じでした。ただ物産側が本気で不動産投資ファンド業を手掛けて収益化しようとしている一環であるため、純粋なイデラの嵌め込みゴミ箱って訳では無いというのは一定は伝わったので、そこらへんは良かったと思います。投資案件があった際に、倉庫はプロロジ、オフィスやレジは私募と使い分けて、それ以外をみらいが担当するような状態になるかもしれませんが、、、パイプラインに期待するしかないですね。

まぁ、そもそもREIT初参戦で物件をみて、当社を買いたいって思う人は皆無だと思いますし、そういう意味では玄人向けかもしれません。

前述のスポンサーの信頼性や資産規模から考えると、将来のAA格組み入れは狙えると思います。「2020年までに外部成長をしながら分配金5700円(年間11400円で現株価に対して6.5%)まで成長させたい」と言っていましたので、期待しながら見守ります。


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ミドル投資

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通信系SI勤めのSEで、PMをやっています。投資歴5年ですが年利3%ほどしか計上できていません。立会外分売やIPOと割安株で年利5%確保を目指します。当ブログはリンクフリーです。

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