個別R スターアジアREIT

先日購入した、スターアジア不動産投資法人について解説していきます。

REITは不動産投信と呼ばれ、簡単に言うと投資家から出資した資金で不動産を購入し、投資家は賃料を分配金として頂ける商品になっています。

本銘柄は外資系のスターアジアグループをスポンサーに持つJ-REITです。
カテゴリは「総合型」であり、オフィス(ビル)、ロジスティクス(倉庫)、レジデンス(住居)、ホテルに分散しています。
総資産は600億程度、保有物件は一件あたり10~60億規模で、J-REITの中では小~中型程度の物件を揃えています。
物件の特徴は比較的、築古だけど立地はそれなりで一定の競争力はありそうといった感じ。

旗艦となるようなスペシャルな物件は無いです。あえてコメントするなら船橋ロジスティクスが良さそう程度。
2016年4月にIPOしており、売り出し投資口価格は10万円。
マイナス金利で騒がれた時期でしたが、スポンサーが外資系で物件も微妙なので公募割れでの船出となりました。

その頃から、魅力は高利回りの1点だけでした。上場当時から利回り5%を有に超えておりリスク選好のハイイールド好きな個人投資家には少し買われましたが、REIT市場は地銀や機関投資家が主体であるため、それら大人のお眼鏡に叶わず、投資口価格は下落し続けました。以前のREIT記事にも書きましたがスポンサーの微妙なREITはディスカウント増資で価格が下がる→空室が増えて分配金が下がる→嫌気して売るといった負のスパイラルに陥ると浮上するきっかけが無いです。

当銘柄も低迷し続けましたが、12月と先日、物件売却、物件取得のIRを発表し、再度評価されています。

12月にアーバンパーク代々木を売却し、アーバンパーク護国寺を購入しています。
代々木の物件は富裕層向けの高級賃貸住宅で4LDK、賃料100万円、6部屋のみで、空室リスクがリスキーな物件でした。これを売却し、護国寺の月6万円の1Kで100戸のマンションを購入しました。リスクが減りましたし、護国寺は大学も多く安定的な稼働を期待できます。このIRと分配金権利が意識され、投資口価格は9万円から9.9万円程度まで戻りました。

ただ、分配金権利落ちで再び9.3万円まで落ちていました。
その後、2/28に再度物件売却、物件取得のIRを発表しています。オーク南麻布を売却し、原木ロジスティクスを購入するそうです。

なんと、オーク南麻布は不動産鑑定価格35億程度ですが、50億で売れたようです。この物件は、麻布で地価も高く、資産価値を評価されたようですが、グーグルマップや周辺不動産などを見ても特段評価出来るような物件では無いと思います。土地転がしとしては超豪腕ということは伝わります。

この50億円の使い道は原木ロジスティクスの7割の購入と分配金での還元となっています。
結果、巡航分配金は5500円程度だったものが、2期に分けて分配するとして併せて8500円程度になっています。
現在10.1万円なので利回り8.5%となります。今のところ2期だけということですが、このエサに釣られて投資口価格が上昇することが期待されます。それを利用して公募増資をすると思います。
巡航はせいぜい6000円程度に落ち着くと思いますが、それでも利回り6%程度はあります。

恐らく公募増資で取得するであろう、優先交渉権のある物件もIRで見れます。
原木ロジの残り3割とベストウェスタンホテル西葛西と横浜、福岡のビルと柏の賃貸マンションです。

原木ロジスティクスは確認しましたが、二俣新町駅のすぐ近くで市川の倉庫地帯にある物件です。ここは近くに住んでいたので知っていますが築古の倉庫ばかりなので、築浅物件は競争力があると思います。湾岸線と京葉道がすぐ近くに通っており、物流倉庫としては良い立地だと思います。当面は長期契約で稼働率100%が継続するので安心感はありますし、NOI利回りも3.2%→4.5%に向上します。

ベストウェスタンホテル西葛西はディズニーランド需要を取り込めるホテルで、高単価と高稼働率が期待できる物件で個人的に良いと思いました。ベストウェスタンホテル横浜は場所が鶴見で微妙ですが、横浜への出張者は取り込めそう。(トラベルサイトを見ると最低価格1泊3000円程度と単価が低いのでびっくりしました。)
新規取得物件が良さそうなので、保有物件全体の魅力の底上げになりそう。

ここはもはやREITでは無くケネディクスやいちごのようなファンドと捉えても良いかもしれません。古参リーターはこのディールに関しては、評価しない人も多いと思います。購入した物件からの賃料を安定的に享受するのがこの商品の意義でもあるからです。
私は素人ですので、リスクと感じる物件を売却し、素人でも価値を理解出来るような良さそうな物件を組み入れする点を評価しました。インベスコREITと姿勢は似ていると思います。

これから不動産市況は供給過多で先行きも不透明ですので、このようにアクティブなディールが出来るファンドに投資し、分配金を享受するのは良いと思いました。私は個人で不動産投資を行っているわけでもないので低金利で貯金するならこういったリスク商品も少しは組み入れても良いかなと感じて少し保有しています。価格変動も激しく、地震などのリスク要因も沢山ありますので、投資は自己判断でお願いします。

<3/3時点の各種指標>
投資口価格101,500円
予想分配金利回り8.55% NAV倍率0.94 LTV47.4%


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ミドル投資

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通信系SI勤めのSEで、PMをやっています。投資歴5年ですが年利3%ほどしか計上できていません。立会外分売やIPOと割安株で年利5%確保を目指します。当ブログはリンクフリーです。

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