個別分析 日本管理センター

今月は日本管理センターを取り上げます。
当社は個人投資家に大人気ですね。まるのん氏やインベスドクター氏、みやび氏など有名な方が保有されていますね。
有名な銘柄で、財務データなどは他のサイトで解説されていますのでそちらを参考にしてください。




【解説】
日本管理センターはスーパーサブリース等のサービスを武器に不動産管理や不動産販売を手掛けています。

通常の不動産屋は新築マンション、戸建てを施工し販売します。当社は不動産オーナから一棟借り上げを実施し、家賃を保証（サブリース）します。借り上げたマンションを入居者に貸します。

サブリースをされている会社は多々ありますが、当社が展開するスーパーサブリースは保険付、収益分配型、一括借り上げ、長期保証（35年借り上げ）となっています。保険が付いているのでオーナーは空室リスクが軽減できます。

強味はサブリースに留まりません。

・リフォームして物件の価値を高めるスーパーリフォーム
・全国の投資不動産をネットで売買できるEVEST
・シニア向け物件のフルサポートのふるさぽ
・独立系ならではのマルチな提携（金融機関、建設業者）
・簡易宿泊（民泊）への参入
・不動産テック（IT化）への参入（e-boyなど）
・投資家の成長を喚起（不動産クラウドファンディング→一棟借り上げ）

不動産ベンチャーの位置づけですが、管理戸数は8位となっており、現段階でも準大手下位といった状況になります。

恐らく、今後、レジデンス系上場REITや私募REITなども管理先として当社を選ぶような事も予想されそうですね。
不動産業界は少子高齢化、人口減少で今後先細りとみえますが賃貸需要は依然として根強く、既存大手オーナや中小サブリースからの乗り換えも期待出来るようにみえます。

長期的な材料もあります。民泊と不動産テックです。民泊は今後、サブリースの稼働率向上に貢献しそうです。
不動産テックは不動産IT化です。今後、不動産分野でもIT化が本格化し、旧来の町の不動産仲介が無くなるといわれています。ネット経由で時間単位で予約を行い内覧出来るような仕組み作りを行い、当社のようなサブリース会社と直接契約するようなケースも増えて来ることが期待できます。

これだけ材料豊富で臨機応変にコンサル出来そうな不動産屋は他に無いでしょうね。一つ一つは小粒でもJPMCに任せれば何とでもなりそうな気がします。

【指標など】
PER15.8倍 PBR7.11倍 利回り2.64％　自己資本比率34.6％

不動産はPER5～12倍程度ですので、不動産銘柄と考えると割高です。不動産金融と考えると、エスクローエージェントがPER26倍、あんしん保証がPER35倍、ジェイリースPER17倍です。毎年１０～２０％の成長をしている企業と考えると、まだ割安とも考えられます。グロース投資に該当しますね。

株価は8月の決算後に大幅調整しており、そこから若干戻っている水準です。決算自体はまずまずの状況で、予想通りの着地が見えてきそうな状態です。同時に発表した月次データで管理戸数の伸びが鈍化していることが大きな理由です。

決算説明資料動画では、不動産市況の急改善により家主から良い条件でサブリースし難くなってきていると話されていました。無理に低利の案件を取るより、他の事業（evestなど）に注力しているそうです。直近の決算ではevestが大きく伸びていました。状況に合わせて舵を切れるフットワークの軽さはベンチャーのようにみえました。それでいて、金融機関との連携を強めていて、全国の地銀からサブリースを必要としている家主を紹介して貰えているようです。拡大に伴い、着実に信用を得ており、準大手の規模感についても強味の一つでしょう。

【目標株価など】
直近では不動産市況は供給過多疑惑が出ており、リスクも多分にありますが、サブリースであれば長く細く残っていけると考えています。ジェイリースやあんしん保証よりは規模も事業内容も多様なこちらの方が成長余地があると考えています。

今まで、当社は経常利益で2割以上の増益を達成してきています。私の理解では成長はまだ続くと思いますが若干緩やかになると考えています。10％成長程度だと思います。不動産テックが発達するような状況になれば成長の加速も期待出来ると思います。

以上から私の中期的な目標株価は1512円（+300）です。
PER20倍水準まで買われても良いと思います。