本日、J-REITファン２０１８秋に参加してきました。
REITのイベント記事は昨年参加した
J-REITフェア2017に続いて2回目です。
J-REITフェア2018に参加しようと思っていたんですが、予定が合わず参加出来なかったので、ラジオ日経主催のJ-REITファン2018でリベンジといったところ。ラジオ日経主催なので、投資家目線の内容で、桐谷さんのREIT投資講話（予定があってこれは参加出来ませんでした…）やトークセッションなど、コンテンツとしてはREITフェアより魅力的な内容もありますが、参加投資法人が中堅から新興が多くて偏っています。一方、フェアは金融機関などプロも参加しにくるので、AA級の資産規模の大きいリートの動向や参加社数も多いので一長一短といった感じです。私は中堅～低位中心に保有しているのでこのイベントは向いていました。
講話を参加したのは、CREロジスティクスファンド投資法人、カナディアンソーラーインフラ投資法人、J-REITトークセッション、スターアジア不動産投資法人、GLP投資法人、タカラレーベン不動産投資法人でした。
以下感想などを記載しますが、各社の動向を個人の見解を多分に盛り込みながら備忘録的に残しますので、適当なポジトークと考えて参考にはしないように…。
★CREロジスティクスファンド投資法人小型不動産株のシーアールイーが組成したREIT。CREがここ数年、埼玉で開発してきた物件が資産の大半。CREロジの伊藤社長は、シーアールイー本体の亀山社長同様にプレゼン力が非常に高く、言っていることは他の物流REITと大差ない普通のことですが、引き込まれました。上場物流REITは大型物件が中心で、当社は中型物件が主体で毛色が違うこともあり、単独テナントの需要の高さなどプラス面を訴求されていました。これは裏返しで、テナントに出ていかれると詰むのですが、複数年のマスターリースでそのへんはカバーする、お決まりのフォローをされています。
＜以下、ブースでの追加ヒアリング＞
・POでの資産拡大は規定路線で、Navが低く、物流軟調も相まってディスカウント増資は避けにくい感じ。POは例年１～３月に多いので最低限、不利になるのは避けたいらしい。綺麗な言葉は置いといて、直訳するとディスカウントは出来るだけ少なめにしたいといったニュアンス。
・築浅の物件のみで構成されており、ここ2年ほどの新興特有の物件売却、株価カチ上げ、からの増資という荒業はなさそう
・余力を使った、優先物件の部分取得などを行って増配を目指したいらしい。
（ラサールみたいな余力で買いますパターンで、こっちはPO強気な感じ）
・スポンサーが開発しているので、Noi利回り5％程度の割安な価格で取得できる。
・基本的にテナントが埋まってからREITで取得する
メモ：REITは現在でもスポンサーの強さが色濃く株価に現れるので、シーアールイーに投資していた経験もあり愛着あるとはいえ、投資価格の挽回は増配や開発物件の価値が上がるか次第。物件をみると築浅で先進的なので、物件の価値が成長する可能性はあるので、いちごオフィスのような保有アセットの機動性や中型物件の再評価などあれば割安訂正も期待できそうですが、巡行利回りが5.5％に対して、AA級の上位物流REITの産業REITやラサール、GLPが利回り4.5％以上なことを考慮すると、単純に安いとも言えない。物流施設が供給過剰になるとグロースなんか起こらないけど、まだまだ伸びるならグロース起こるよねって感じ。
★カナディアンソーラー投資法人
太陽光パネルメーカーであるカナディアンソーラーが手掛けるREIT。垂直統合モデルというパネル開発から設置、運用までトータルで完結するのが他社と違った魅力。九州偏重のインフラREITであり、九州電力管内の出力抑制が非常に大きい。今のところ、30日ルールが適用されておりP70のため、影響は限定的とのこと。欧州では電力系統をEU内で活用しているらしく、全国的に電気を融通できる電力系統の統合に期待されているようです。インフラで唯一、グローバルオファリングを行っておりESG投資の一環でノルウェーの年金ファンドが買っていることも触れられていました。スポンサーがパネルメーカーなので、厳しいコストの開発案件でも施工できる点もお話されていて、総合力の高さは伺えました。
メモ：台風や土砂崩れなど悪天候への脆弱さ、FIT制度の改悪（直接の影響はそんなにない）、出力抑制など今に始まったことではないですがとにかく悪いニュースが多いので、覚悟を求められる投資になってきています。出力抑制はニュースで煽られたときに電卓はじいて計算していたので特に気にしていませんが、法律変えられると詰むので、未来は不明。全国の電気融通や新電力への直接売電などが始まり、抑制が無くなり、災害への強さが認められれば、一気に景色は変わり、金の生る木に変貌するので、数年の地獄ナンピンや含み損気絶放置が耐えられる覚悟があるなら、利回り７％以上もありますし、太陽が出ている限りキャッシュフローは生まれるので、結構ありだと思います。更に、長期的には低コスト運用や低コストパネルへの入れ替えなどテクノロジー成長のカタリストもあるとおもいます。
★日本賃貸住宅投資法人大和証券の資本が入って、更に強くなった中堅住宅REIT。DINKSや単身向けの需要の多い駅近マンション中心で、多少賃料を下げてもダウンタイムを低くして高稼働率を維持することで分配金を維持させています。
メモ：気付けば利回り4.3％とAA格の積水ハウスなみに上がっています（私が売ったのは4.5％くらいだった・・・）含み益たっぷりで、負の暖簾もあるので、入れ替え程度に留めている感じでした。大和が入って、パイプライン拡張によるPOしていくのかと思っていましたが無理して資産拡大する感じでも無かったです。トラックレコードや運用の姿勢は素晴らしく、安定力は良いので利回り5％近くなれば検討したいと思いますが、当分こなさそう。スターツプロシードよりこっちの方が一段階上な感じがします。ケネディクスのようにシニアとの合併もありえるかもしれませんが、講話ではそのへんの期待などは語られなかったので、すぐにどうこうするという話では無さそう。非保有かつ株価も上がってしまうと途端に興味がなくなって、そのへんをヒアリングする機会を逃しました。
★スターアジア不動産投資法人
外資スターアジアグループのREIT。散々書いているので、特に書くこともないので、過去の記事を見てください。講話でも他のREITと違う機動的な物件を入れ替えでのキャピタルゲインの創出や、メザニンローンなどを強調されていました。
＜以下、ブースでの追加ヒアリング＞
・スポンサーのスターアジアがベストウエスタンホテルの運営である価値開発の第三者割当増資を直近、発表されていた件を伺ったところ、長期的な共栄の方向に乗り出しているというニュアンスでした。これで潰れる可能性は消えたんじゃないでしょうか。
・優先交渉権を持っていて、次のPOにも組み入れられそうな留学生も多く入居されている白山ハウスの賃料が周辺物件より割高だったので、中長期的にREITにいれて大丈夫なのと伺ってみました。回答としては、共用エリアや家具家電備え付け、WiFi完備などを考えると、競争力ある賃料とのこと。留学生は自国に戻る際に家具家電を売るのも大変なので、少々高くても身軽な方を好むそうです。
メモ：白山ハウスは端的に言うと大型シェアハウスなので、高稼働率と賃料が長期維持出来れば一般のレジデンスよりかなり儲かるので、スターアジアを象徴する旗艦的な物件があまりないので、目玉になる可能性はありそう。加藤代表が長く持っているといいことがありますとブースでお話されていました。去年のREIT説明会でも同じこと言っていて、今年は2件の入れ替えを行いキャピタルゲインをあげているので、お察しな感じでしょう。安いと思われるミスプライスは拾いにいきますし、持ってる玉は長く持つ方針です。運用会社の手数料稼ぎじゃないかと批判する古参もいて、麻薬を一発目に打つと効果はスゴイけど、数発打つともうやって当然だよねになるので、そのへんは認識して貰いたい気もする。
★GLP投資法人シンガポールから始まった今では中国資本のグローバルロジスティックプロパティーズ運営するREIT。物流施設では世界3本の指に入る、規模と資金力で他を圧倒しています。毎期POを続けて物流REITでは1位です。辰巳社長の講話を初めて聴いたのですが、日本管理センターの武藤社長を彷彿とさせる腹に落ちる、聞かせるプレゼンで、間違いなく本イベントでは一番のプレゼン。内容は物流拡大のメガトレンドはまだまだ続くとの話。60歳代のスマホ普及率は未だ5割で、まだまだ高齢者のEコマース需要は増えるとお考えのようです。CREと正反対に、上場REITはマテハンがっつり導入した大規模先進物流施設を取得していく方向でオペレータは大型施設で徹底した業務効率化を行っていきWinWinを狙うといった方向。CREの中型が良いですの内容と相反する内容だったことも興味深かった。
★タカラレーベン不動産投資法人今年上場したタカラレーベンが組成したREIT。ヤマダ電機はタカラレーベンが開発した物件のシステムバスなどを担当していて付き合いがあり、共立メンテもドーミーインホテルの開発をレーベンが担当していて付き合いがあったことから参画したとのこと。地方物件も多いけど、中核都市のオフィスは数が限られていてテナントが長期で入居されるようで、堅調とのこと。これはインベスコの仙台の物件でその傾向が顕著だったので、説得力はある。東池袋はNTTファイナンスが退去して稼働率８２％になっているが、サブリースにして賃料減少を抑えているとのことで、特に改善への言及はなし。ラグゼナ東高円寺も稼働率80％代でしたが100％埋まったようで、このへんは次期の内部成長分の増配に寄与しそう。池袋の改善とサブリースから直接賃料への切り替えが当面の内部成長余地です。優先交渉権物件にも触れられていました。盛岡と水戸のホテルPJはドーミーインとのこと、尾道はイオンのダウンサイジング開発物件で余剰部分をレーベンが開発するそうですが、REITは底地投資のようです。御器所PJは低層階を商業施設、その上をレジデンスとする複合型。この複合型SCは住民が利用するので、割と息の長い稼働が期待出来ます。色々工夫されている点が伺えました。決算説明資料にも記載があった通り収益性を高めるためにレジデンスからホテルへの物件コンバージョンもタカラレーベンで進めていて、REITから親へ売却して、コンバージョンして再度取得するなんてことも検討されているそうです。株価は低迷しているが、IR活動を行っていき認知度を上げたいとのこと
＜以下、ブースでの追加ヒアリング＞
・POは規定路線。IPO価格を意識しているニュアンス。年1回を想定
・PAG、ヤマダ、共立の物件が優先に入っていないのでは？PAGは大規模が多くて、価格に合わない。合うものがあれば回してもらう。ホテルは共立の物件、施工がタカラレーベン。
・ヤマダ電機優待は今後も続けて欲しい（裏返すと廃止リスクがあるともとれるんだけど・・・・・・・）
メモ：東池袋のNTTファイナンス退去の件ですが、NTTグループは都市開発が開発運用を手掛ける大手町プレイスの12月開業に合わせてグループ内で移転も活発ですし、しょうがない面もあると思います。埋めて、サブリース解除の直接家賃払いとなれば良いのですが、こんなにタカラレーベンから甘く都合の良い支援をされているところを見るとREITを成功させたい意向が伺えます。優先交渉権の物件はそれなりに厳選されていて、そんなに悪くは無さそうで、単純なゴミ箱REITとも言えないと思います。コンバージョンの件で、売却益を出しながらPOを絡めそうな雰囲気で新興REITお決まりのパターンとなる可能性も充分漂う。今の利回り水準を考慮すると安いと思うので、個人的には変わらず強気です。
このほか、GLP、スターアジア、森トラストホテル、CREの代表によるトークセッションがあり、参加しました。eコマースやインバウンド、働き方改革など近年実需のあるメガトレンドは続いていくと考えられており、強気でした。金利については利上げの方向に向かうと考えられていますが、長期的には緩和が続くと考えられていて、このへんはポジトーク的な面も感じました。REIT社長の運用についても触れられていて、GLPの辰巳社長は7割をREITにされていて、物流以外で持っているとのこと。ケネディクスオフィス、阪急リート、森トラホテルが上位とのこと。上位の中では下位で利回りもとれる銘柄で参考になりました。スターアジアの加藤社長は5割を自社REIT保有らしいですが、奨めるならインベスコ、ケネディクスオフィス、星野とのこと。CREの伊藤社長は2割をREITで保有。POやIPOで貰って放置しているらしい。銘柄はメモ忘れました。森トラホテルの社長も買って放置で年金代わりにしているとのお話でした。このへんはとても興味深かったです。
ツイートもしましたが、J-REIT女子会などの女性向けイベントや40歳以下の投資プレイヤの中では若年層の方も多く、REIT指数も相対的に好調で、手軽に不動産投資が出来てインカム中心に結果もでるので、裾野が広がっているのを実感しました。
