J-REITファン2018秋

本日、J-REITファン2018秋に参加してきました。
REITのイベント記事は昨年参加したJ-REITフェア2017に続いて2回目です。
J-REITフェア2018に参加しようと思っていたんですが、予定が合わず参加出来なかったので、ラジオ日経主催のJ-REITファン2018でリベンジといったところ。ラジオ日経主催なので、投資家目線の内容で、桐谷さんのREIT投資講話(予定があってこれは参加出来ませんでした…)やトークセッションなど、コンテンツとしてはREITフェアより魅力的な内容もありますが、参加投資法人が中堅から新興が多くて偏っています。一方、フェアは金融機関などプロも参加しにくるので、AA級の資産規模の大きいリートの動向や参加社数も多いので一長一短といった感じです。私は中堅~低位中心に保有しているのでこのイベントは向いていました。
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講話を参加したのは、CREロジスティクスファンド投資法人、カナディアンソーラーインフラ投資法人、J-REITトークセッション、スターアジア不動産投資法人、GLP投資法人、タカラレーベン不動産投資法人でした。

以下感想などを記載しますが、各社の動向を個人の見解を多分に盛り込みながら備忘録的に残しますので、適当なポジトークと考えて参考にはしないように…。

★CREロジスティクスファンド投資法人
小型不動産株のシーアールイーが組成したREIT。CREがここ数年、埼玉で開発してきた物件が資産の大半。CREロジの伊藤社長は、シーアールイー本体の亀山社長同様にプレゼン力が非常に高く、言っていることは他の物流REITと大差ない普通のことですが、引き込まれました。上場物流REITは大型物件が中心で、当社は中型物件が主体で毛色が違うこともあり、単独テナントの需要の高さなどプラス面を訴求されていました。これは裏返しで、テナントに出ていかれると詰むのですが、複数年のマスターリースでそのへんはカバーする、お決まりのフォローをされています。
<以下、ブースでの追加ヒアリング>
・POでの資産拡大は規定路線で、Navが低く、物流軟調も相まってディスカウント増資は避けにくい感じ。POは例年1~3月に多いので最低限、不利になるのは避けたいらしい。綺麗な言葉は置いといて、直訳するとディスカウントは出来るだけ少なめにしたいといったニュアンス。
・築浅の物件のみで構成されており、ここ2年ほどの新興特有の物件売却、株価カチ上げ、からの増資という荒業はなさそう
・余力を使った、優先物件の部分取得などを行って増配を目指したいらしい。
(ラサールみたいな余力で買いますパターンで、こっちはPO強気な感じ)
・スポンサーが開発しているので、Noi利回り5%程度の割安な価格で取得できる。
・基本的にテナントが埋まってからREITで取得する
メモ:REITは現在でもスポンサーの強さが色濃く株価に現れるので、シーアールイーに投資していた経験もあり愛着あるとはいえ、投資価格の挽回は増配や開発物件の価値が上がるか次第。物件をみると築浅で先進的なので、物件の価値が成長する可能性はあるので、いちごオフィスのような保有アセットの機動性や中型物件の再評価などあれば割安訂正も期待できそうですが、巡行利回りが5.5%に対して、AA級の上位物流REITの産業REITやラサール、GLPが利回り4.5%以上なことを考慮すると、単純に安いとも言えない。物流施設が供給過剰になるとグロースなんか起こらないけど、まだまだ伸びるならグロース起こるよねって感じ。

★カナディアンソーラー投資法人
太陽光パネルメーカーであるカナディアンソーラーが手掛けるREIT。垂直統合モデルというパネル開発から設置、運用までトータルで完結するのが他社と違った魅力。九州偏重のインフラREITであり、九州電力管内の出力抑制が非常に大きい。今のところ、30日ルールが適用されておりP70のため、影響は限定的とのこと。欧州では電力系統をEU内で活用しているらしく、全国的に電気を融通できる電力系統の統合に期待されているようです。インフラで唯一、グローバルオファリングを行っておりESG投資の一環でノルウェーの年金ファンドが買っていることも触れられていました。スポンサーがパネルメーカーなので、厳しいコストの開発案件でも施工できる点もお話されていて、総合力の高さは伺えました。

メモ:台風や土砂崩れなど悪天候への脆弱さ、FIT制度の改悪(直接の影響はそんなにない)、出力抑制など今に始まったことではないですがとにかく悪いニュースが多いので、覚悟を求められる投資になってきています。出力抑制はニュースで煽られたときに電卓はじいて計算していたので特に気にしていませんが、法律変えられると詰むので、未来は不明。全国の電気融通や新電力への直接売電などが始まり、抑制が無くなり、災害への強さが認められれば、一気に景色は変わり、金の生る木に変貌するので、数年の地獄ナンピンや含み損気絶放置が耐えられる覚悟があるなら、利回り7%以上もありますし、太陽が出ている限りキャッシュフローは生まれるので、結構ありだと思います。更に、長期的には低コスト運用や低コストパネルへの入れ替えなどテクノロジー成長のカタリストもあるとおもいます。

★日本賃貸住宅投資法人

大和証券の資本が入って、更に強くなった中堅住宅REIT。DINKSや単身向けの需要の多い駅近マンション中心で、多少賃料を下げてもダウンタイムを低くして高稼働率を維持することで分配金を維持させています。

メモ:気付けば利回り4.3%とAA格の積水ハウスなみに上がっています(私が売ったのは4.5%くらいだった・・・)含み益たっぷりで、負の暖簾もあるので、入れ替え程度に留めている感じでした。大和が入って、パイプライン拡張によるPOしていくのかと思っていましたが無理して資産拡大する感じでも無かったです。トラックレコードや運用の姿勢は素晴らしく、安定力は良いので利回り5%近くなれば検討したいと思いますが、当分こなさそう。スターツプロシードよりこっちの方が一段階上な感じがします。ケネディクスのようにシニアとの合併もありえるかもしれませんが、講話ではそのへんの期待などは語られなかったので、すぐにどうこうするという話では無さそう。非保有かつ株価も上がってしまうと途端に興味がなくなって、そのへんをヒアリングする機会を逃しました。

★スターアジア不動産投資法人
外資スターアジアグループのREIT。散々書いているので、特に書くこともないので、過去の記事を見てください。講話でも他のREITと違う機動的な物件を入れ替えでのキャピタルゲインの創出や、メザニンローンなどを強調されていました。
<以下、ブースでの追加ヒアリング>
・スポンサーのスターアジアがベストウエスタンホテルの運営である価値開発の第三者割当増資を直近、発表されていた件を伺ったところ、長期的な共栄の方向に乗り出しているというニュアンスでした。これで潰れる可能性は消えたんじゃないでしょうか。
・優先交渉権を持っていて、次のPOにも組み入れられそうな留学生も多く入居されている白山ハウスの賃料が周辺物件より割高だったので、中長期的にREITにいれて大丈夫なのと伺ってみました。回答としては、共用エリアや家具家電備え付け、WiFi完備などを考えると、競争力ある賃料とのこと。留学生は自国に戻る際に家具家電を売るのも大変なので、少々高くても身軽な方を好むそうです。
メモ:白山ハウスは端的に言うと大型シェアハウスなので、高稼働率と賃料が長期維持出来れば一般のレジデンスよりかなり儲かるので、スターアジアを象徴する旗艦的な物件があまりないので、目玉になる可能性はありそう。加藤代表が長く持っているといいことがありますとブースでお話されていました。去年のREIT説明会でも同じこと言っていて、今年は2件の入れ替えを行いキャピタルゲインをあげているので、お察しな感じでしょう。安いと思われるミスプライスは拾いにいきますし、持ってる玉は長く持つ方針です。運用会社の手数料稼ぎじゃないかと批判する古参もいて、麻薬を一発目に打つと効果はスゴイけど、数発打つともうやって当然だよねになるので、そのへんは認識して貰いたい気もする。

★GLP投資法人
シンガポールから始まった今では中国資本のグローバルロジスティックプロパティーズ運営するREIT。物流施設では世界3本の指に入る、規模と資金力で他を圧倒しています。毎期POを続けて物流REITでは1位です。辰巳社長の講話を初めて聴いたのですが、日本管理センターの武藤社長を彷彿とさせる腹に落ちる、聞かせるプレゼンで、間違いなく本イベントでは一番のプレゼン。内容は物流拡大のメガトレンドはまだまだ続くとの話。60歳代のスマホ普及率は未だ5割で、まだまだ高齢者のEコマース需要は増えるとお考えのようです。CREと正反対に、上場REITはマテハンがっつり導入した大規模先進物流施設を取得していく方向でオペレータは大型施設で徹底した業務効率化を行っていきWinWinを狙うといった方向。CREの中型が良いですの内容と相反する内容だったことも興味深かった。

★タカラレーベン不動産投資法人
今年上場したタカラレーベンが組成したREIT。ヤマダ電機はタカラレーベンが開発した物件のシステムバスなどを担当していて付き合いがあり、共立メンテもドーミーインホテルの開発をレーベンが担当していて付き合いがあったことから参画したとのこと。地方物件も多いけど、中核都市のオフィスは数が限られていてテナントが長期で入居されるようで、堅調とのこと。これはインベスコの仙台の物件でその傾向が顕著だったので、説得力はある。東池袋はNTTファイナンスが退去して稼働率82%になっているが、サブリースにして賃料減少を抑えているとのことで、特に改善への言及はなし。ラグゼナ東高円寺も稼働率80%代でしたが100%埋まったようで、このへんは次期の内部成長分の増配に寄与しそう。池袋の改善とサブリースから直接賃料への切り替えが当面の内部成長余地です。優先交渉権物件にも触れられていました。盛岡と水戸のホテルPJはドーミーインとのこと、尾道はイオンのダウンサイジング開発物件で余剰部分をレーベンが開発するそうですが、REITは底地投資のようです。御器所PJは低層階を商業施設、その上をレジデンスとする複合型。この複合型SCは住民が利用するので、割と息の長い稼働が期待出来ます。色々工夫されている点が伺えました。決算説明資料にも記載があった通り収益性を高めるためにレジデンスからホテルへの物件コンバージョンもタカラレーベンで進めていて、REITから親へ売却して、コンバージョンして再度取得するなんてことも検討されているそうです。株価は低迷しているが、IR活動を行っていき認知度を上げたいとのこと
<以下、ブースでの追加ヒアリング>
・POは規定路線。IPO価格を意識しているニュアンス。年1回を想定
・PAG、ヤマダ、共立の物件が優先に入っていないのでは?PAGは大規模が多くて、価格に合わない。合うものがあれば回してもらう。ホテルは共立の物件、施工がタカラレーベン。
・ヤマダ電機優待は今後も続けて欲しい(裏返すと廃止リスクがあるともとれるんだけど・・・・・・・)

メモ:東池袋のNTTファイナンス退去の件ですが、NTTグループは都市開発が開発運用を手掛ける大手町プレイスの12月開業に合わせてグループ内で移転も活発ですし、しょうがない面もあると思います。埋めて、サブリース解除の直接家賃払いとなれば良いのですが、こんなにタカラレーベンから甘く都合の良い支援をされているところを見るとREITを成功させたい意向が伺えます。優先交渉権の物件はそれなりに厳選されていて、そんなに悪くは無さそうで、単純なゴミ箱REITとも言えないと思います。コンバージョンの件で、売却益を出しながらPOを絡めそうな雰囲気で新興REITお決まりのパターンとなる可能性も充分漂う。今の利回り水準を考慮すると安いと思うので、個人的には変わらず強気です。

このほか、GLP、スターアジア、森トラストホテル、CREの代表によるトークセッションがあり、参加しました。eコマースやインバウンド、働き方改革など近年実需のあるメガトレンドは続いていくと考えられており、強気でした。金利については利上げの方向に向かうと考えられていますが、長期的には緩和が続くと考えられていて、このへんはポジトーク的な面も感じました。REIT社長の運用についても触れられていて、GLPの辰巳社長は7割をREITにされていて、物流以外で持っているとのこと。ケネディクスオフィス、阪急リート、森トラホテルが上位とのこと。上位の中では下位で利回りもとれる銘柄で参考になりました。スターアジアの加藤社長は5割を自社REIT保有らしいですが、奨めるならインベスコ、ケネディクスオフィス、星野とのこと。CREの伊藤社長は2割をREITで保有。POやIPOで貰って放置しているらしい。銘柄はメモ忘れました。森トラホテルの社長も買って放置で年金代わりにしているとのお話でした。このへんはとても興味深かったです。

ツイートもしましたが、J-REIT女子会などの女性向けイベントや40歳以下の投資プレイヤの中では若年層の方も多く、REIT指数も相対的に好調で、手軽に不動産投資が出来てインカム中心に結果もでるので、裾野が広がっているのを実感しました。

スターアジア不動産REIT 第3回PO

スターアジア不動産REITのPOが発表されました。
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2018年2回目で2017年夏のPOを含めると3回目になります。事前に物件の譲渡が発表されており分配金の嵩上げがリリースされていましたので、ある程度は想定の範疇でしょうか。正直、1年に2回はやりすぎ感もありますが、ここは飴と鞭スタイルで、売却益を還元しつつPOを行うため、投資口価格の下落を抑止しており、良い傾向ではあるのですが、昨年同様、1月権利を挟んでのPOを想定していたため、個人的には残念な気持ちもあります。
前回のPOで白山の学生マンションの優先交渉権や今回の優先交渉権である次期パイプラインで専門学校の分館などが見えていますので、次回権利の1月付近もPOをしてきそうな雰囲気もします。

現在、投資口価格107000円ほどなので、前回PO価格106,724円より下がることが確定で、10万円程度でのPOとなるように見えます。現時点でもNav倍率は0.97なので、Nav1倍割れのディスカウント増資となり、既存の長期投資家にあまり旨みは無いです。恐らく、分配金アップのリリースで、もう少し投資口価格を上げてからPOをしたかった雰囲気を感じますが、一気に投資口数を増やすより、少しづつ増やし、下落をマイルドにしたいように感じます。

分配金は2019/1が3,580円、2019/7が3,400円と現時点で特配込で6.5%ほどですが、固都税抜きで1期2800円ほどなので、巡行での分配金は2700円程度で利回り5%程度ほどでしょう。

今回PO対象物件は以下の通り
アミューズメントメディア学院本館、グランジット秋葉原、ベストウェスタン東京西葛西グランデ、ホテルWBFアートステイなんば、東神戸センタービル

アーバンパーク新横浜はJR九州に譲渡となったようです。

専門学校はテナントが入っている限り稼働率は安定しそうですし、グランジット秋葉原はカプセルホテルということで、面白い物件ですが固定賃料とのことで、アップサイドは見込めない代わりに安定稼働を得ることが出来ます。

NOI利回りも関西の物件で4.2%~5%ほどですが、首都圏の物件は3%前半まで落ちています。スターアジアの首都圏偏重戦略は資産面では非常に心強いのですが、利回りが取りにくくなっていますので、今後の不動産市況がマイナスに転じると含み損や運用利回りが厳しくなりますし、不動産市況の好調が継続すると、高値での物件組み入れを余儀なくされます。特に首都圏のビルの需要が強く、ビル取得が困難になっていることもあり、各投資法人も苦戦しており、そのような背景もあり、専門学校という特殊なアセット取得という流れになっているようにも見えます。当投資法人は前回POで物流倉庫多め、今回はホテル多めと、ビル以外でなんとか賃料維持しようという意図は見えます。このような流れも、古参REITのPO非積極的で守り重視なところ(平和Rなど)と明確に異なります。危うさも孕んでいますが、2016年に614憶でIPOしてから、2年で資産1000億到達は新興REITの中では拡大のスピード感が頭一つ抜けています(投資口価格はそんなに伸びていないですが…。) 資産規模増大で、各種インデックス組み入れインパクトなども期待できますが、スポンサー含めて資産拡大を急いでいる印象をどうしても受けてしまいます。ネガティブな話題ばかりですが、利回りも現時点では特配込みで6.5%ですし、希薄化も14%程度ですので、大きな下落が無いことを期待したいです。前も書きましたが、A格付取得が近づいてきたように思います。

私はここがREIT部門の第2位なので、被弾確定ですが、運営の辣腕に期待しているので変わらずホールドして、分配金を頂く予定です。

J-REITフェア2017に参加

本日、J-REITフェアに参加してきました。
自分の備忘録的なスタンスでメモ程度の内容ですが、まとめました。

★投資法人みらい(ブースでの質疑応答)

・物件入れ替えは偏ったポートフォリオの解消が目的
・不動産が高騰しておりアセットの組み入れに苦労している。
・利回りをとるために、少量のグロースアセットを追加(奈良商業施設)
・グロースアセットの割合は増やさない。あくまで少量
・湾岸の需要は旺盛であり、天王洲の物件も入居率は90%以上
・湾岸エリアに偏るため、天王洲の物件は今のところ50%に抑えている

本当は結局イデラのEXITを三井物産がサポートしているんですよねって聞きたくもなったけど、忙しくて物件入れ替えの件くらいしか聞けませんでした。

★スターアジア不動産投資法人(説明会+ブースでの質疑応答)

・新規で組み入れしたメザニンローンの裏付け不動産は所有組合が返済できない場合は問題ないか。償還は平成35年だし、オリンピック後になる、不安
→4割価格が下落しても問題ないように設定している。

・ホテルの運用について、価値開発がやっている。当社は財務が悪く倒産するリスクがある。運営についてリスクはどう考えているか。
→オペレータが変わっても収益性に問題ないようにシミュレーションしているため問題ない

・来期は特配が消えるため、分配金が大きく下がる。これを不安に考えている投資家さんが多い。まだ発表できないが私どもとしては何らかの策を講じる予定である。

総括:この時期にこの発言は悩ましいです。口数を減らす準備はされていた人もいるんでしょうね。自社株買いか物件入れ替えか他の別の手か、どうなるんでしょうね。
また、スターアジアは組み入れ予定物件を公開していました。物件は中型倉庫とホテル、変わり種のアミューズメント施設(バグ―ス池袋)とまずまずな雰囲気でした。公募増資するため投資口価格を上げる必要があるので何らか策はどの道行うような気がします。

★インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(説明会+ブースでの質疑応答)
・プライムタワーは稼働率が上がっているが、周辺は閑散としており、今後のリーシングは不安がある。さらに18年には渋谷エリアにオフィスビルが竣工することからも今後に不安がある
→IT企業などから需要も多いエリアで、賃料も競争力ある水準なので一定の訴求力はある。

・名古屋も稼働率が低下していたが、最近は持ち直しており安心している。名古屋駅は駅ビルはじめ駅前開発が進むが今後はどうか。
→駅前に比べて賃料水準が安いので競争力はある

・仙台の物件は一見微妙と思うが、周りの物件とそう変わらない。こちらも競争力は問題ないか
→交差点に位置しており視認性も高く競争力はある。

・NAV水準をあげるために色々な可能性を探るとの話で、分割の検討もお話されていた。
具体的な話は進んでいるのか(講演では投資口価格が上がらないと増資はしないと断言されていた)
→あくまで可能性の話で、投資口価格を上げるための施策の一つ。具体的には進んでいない

・米REITのインベスコではモーゲージ債に特化した商品もある(IVR:インベスコモーゲージキャピタル)日本ではスターアジアがメザニンローンへの投資を始めたが、将来的に組み入れの可能性はあるか
→将来的にはあるかもしれないが、今のところはない。


・以前に規約を変更し、ビル以外のアセットも組み入れの可能にした。今後はリテールやホテルも増やすのか。
→あくまで、大規模オフィス中心。ただ、リテールで上にオフィスが付いていたり、ホテルにビルが併設されているような物件に魅力的なものもある。そういった物件に柔軟に対応したいと考えている。

・アクア堂島の取得に対して、取得元の日本ビルファンドとインベスコの鑑定価格が大きく異なる話題となった。高値掴みになっているとは思わないが、どのような要因で価格差が生まれたと認識されているのか
→PMなどが大手から独立系に変更するなどで運営に関する費用が変わってくるため、これらの差異などが鑑定価格に反映された。鑑定は定期的に行うが不動産取得時に鑑定した価格から、大きく乖離した価格は設定しにくい。そのため価格差が生まれた。

・海外不動産のREIT組み入れは今後予定しているか
→規約改定で出来るようにはなったが、今のところは予定なし

総括:聞きたいことは十分に聞けましたし、魅力的であるとの認識も変わりませんので、追加投資を検討しても良いかもしれません。

★ヘルスケア&メディカル投資法人(説明のみ)
・中期的には資産規模1000億を目指している。現在400億弱。スポンサーのパイプラインを考慮すると700億程度は見込める。中期目標は将来達成可能と考えている。
・投資口価格の下落の直接的な原因は虐待の問題と理解している。オペレータリスクが表面化した事件であり、シニアREITに対する評価が一変した。
・中長期的には病院のREIT組み入れを通じて拡大させていきたいと考えている。
・新潟リハビリテーション病院はスポンサーの三井住友リースで取得済み。168床あり、県内有数の規模。REITへの組み入れに向けて進んでいる。

総括:指標面は不明ですが新潟リハビリ病院は地方の寂れた病院という訳でもなく、内科なども併設されていてそれなりな規模。将来組み入れのシップ千里ビルディングは老人ホームに総合病院が付いており、近未来的な不動産でいかにもREIT向きだけど、高そうなのでNOIが弱くなるかも。

他にも日本ロジと平和不動産とMidcityの説明を聞き、地所ロジとプレミア投資法人のブースを訪問しました。

★日本ロジは底地を活用した建て直しをしているようです。底地がREITのものなので、NOIが高くて良い施策だなーと感じました。他社築古倉庫を建設会社が一時取得し、再開発を進め、REITに組み入れる共同PJも進めているようですし、外部成長は出来そう。利回りは一見低く見えますが、AA+なのに投資口価格が下がっているため、相対的に魅力も感じます。

★平和不動産は不動産高騰時は様子見し市況悪化と共に逆張りで物件を買うとのことです。利回り水準が4.5%程度で低めなので、新規投資に関しての妙味は感じませんでした。

★Midcityはツインタワーが大半を占めておりネック。大阪のこのビルは不動産好況の現在ですら含み損を抱えているそうです。市況が悪化すると大変な気もするし、Panasonicが多くを占めているようでリスクも感じました。ここも評価されて利回り水準が上がっているので新規での妙味は感じませんね。

★地所ロジはロジクロスは小さいし、ロジポートはラサールと共同でポートフォリオの魅力が劣るのではと率直に聞きましたが、他社から購入した物件も含めニーズのあるものを揃えているとのこと。後発のため先行する三井やGLPに比べて遅れている点については認識されているようで、湾岸にこだわらず内陸部も含めて競争力のある物件を揃える方針のようです。地所のリートに関するトラックレコードが強みのようで他社に比べて美味しい物件を取得しやすいとのこと。地所が開発中案件もあり、2000億規模までは揃えることが可能とのこと。今は物件が微妙だとかいわれているので、暴落したら今後の成長でチャンスとなるかも。
(ちょっとケンカ売っている感じがしますね・・・申し訳ないです)

インプットが多くパンク気味なので、整理してから今後のスタンスを考えようと思います。

スターアジア不動産投資法人 第3期運用報告

長期投資中のスターアジア不動産投資法人から運用報告が届きましたので、ご紹介します。

今期は4月に公募増資を実施し、615億→735億に資産規模を拡大させています。
資産規模としては格付け無しでは突出しており、低位リートではOneリート(旧SIA)とさくら総合の間に位置しています。

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追加取得分の目玉物件は原木ロジスティクスの半分とベストウエスタン東京西葛西ですね。
ベストウエスタンは価値開発が運営するホテルであり、当物件はTDRが近く、高稼働率が期待出来ます。
ただ、京葉線沿いでなく、東西線沿いですので、リゾート用途としては2流でしょうか。

原木ロジを加えた結果、物流施設がポートフォリオの32%を占める状況となっています。
物件の質は格付けの無い低位リートの中ではまずまず程度だと思います。

REITの運用報告以外にもスターアジアグループ創業者と当法人社長の対談もありました。対談ではスターアジアグループがGSAスターアジアを設立し、学生向けマンション開発運用を始める旨が記載されていました。これらも将来的には当法人に組み入れられる可能性があります。

現状は公募価格を5%程度上回っている状況で、足許も低位リートが優位な状況ですし、当社については良い相場環境が続いているように思います。しかしながら、3期と4期が特益が出ている状況であり、この2回で8000円を超える分配金が発生しており、この賞味期限が切れます。巡行の分配金は2700円程度ですので、実質利回りは5%程度まで下がります。賃料など、大きくは上昇する訳はないので、新たに売却益を計上するような展開にならなければ、ボーナスステージ終了で株価は下がる恐れがあります。このチキンレースをどう対応するかは投資家次第です。私はNISAで買い付けしていますし、当法人の手腕に期待していますので、基本的にはこのままとしたいと考えています。

【諸データ】
・運用資産 735億円
・格付け 無し
・LTV46%
・平均稼働率97.3%
・利回り6.48%(物件売却による特益効果含む)
(巡行利回りは5%程度)

日経IR 投資法人みらい 

日経IRで私も保有している投資法人みらいの説明を聞いたので紹介します。

そもそも、日経IRにいってなぜREITの解説書いてるんだよ!って突っ込まれる方がいらっしゃると思いますが、株の方は仕入れた情報を元に新規投資に向けて精査中なのでご了承ください

天下の5大商社、三井物産と中国不動産フォースングループ傘下のイデラキャピタルが手掛けるJ-REITです。
三井物産はプロロジや私募REITを手掛けており、運用実績も上々です。

そもそも、今回のみらい上場に至った経緯としては、資源ビジネスに傾斜し、2016年期には原油をはじめとしたコモディティ安により、赤字に陥ったことが要因の一つのようです。この件で不動産をはじめとした多角的な運用事業に取り組む流れになったようです。
その一方、2chのJ-REIT板などでは三井物産が中国ビジネスを加速させるためにフォースンと組み、フォースンの日本物件のEXITに使われているだけと見る人もいます。

【諸データ】
・運用資産15物件 1007億円
・格付け A+
・LTV46%
・平均調達金利0.45%
・平均稼働率99.4%
・利回り5.9%(3期5100円、4期5100円)


三井物産で上記の条件であれば、かなり割安に見えます。これはイデラキャピタルが怪しいとか物件が微妙とか諸説あります。
以下が保有物件です。

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旗艦物件の品川パークタワーは「都心の半額でリーシング可能なので訴求力があります」と説明されましたが、最寄り駅のJR品川シーサイド駅、京急青物横丁駅に関してアクセスが非常に悪いので、安さを取って足りる業種(システム屋とか)には好まれると思います。ただ、安ければいい人はさいたま副都心や海浜幕張のようなちょっとした僻地でも良いのです。「ターゲットは都心まで客の都合で行く用事はあるけど、普段はビルに籠っているよ」って人です。ちょっと条件が特殊な気もします。

他に比率の高い川崎もちょっと魅力にかける感じですし、都心の一等地である新宿や渋谷のビルは中型の微妙な物件です。イオン葛西は用事があって立ち寄ったのですが、内装は古くて価値が高そうな物件には思えませんでした。という訳で客観的に他のA+格やAA-格と比較しても物件の質は一段劣ると思われますので市場は冷静な判断を下していると考えます。

次に中長期の物件組み入れ戦略は以下のようです

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今後はニュータイプアセットという、ビルやレジデンスといった伝統的な不動産投資対象以外を重点的に攻めるといっています。インダストリアルは工場や研究施設、倉庫等が該当しており、AA格の産業ファンドや物流特化型REITも手掛けているので理解出来ますが、インフラやシニア、病院などについては特化型REITが低迷しているので不安を覚えます(森林に目が行きますが、これはダウREITでは一般的なアセットなので特に意見はないです)

自分自身も不安を抱えながら投資していることもあり、ポジティブにもなれずネガティブにもなれずといった感じでした。ただ物産側が本気で不動産投資ファンド業を手掛けて収益化しようとしている一環であるため、純粋なイデラの嵌め込みゴミ箱って訳では無いというのは一定は伝わったので、そこらへんは良かったと思います。投資案件があった際に、倉庫はプロロジ、オフィスやレジは私募と使い分けて、それ以外をみらいが担当するような状態になるかもしれませんが、、、パイプラインに期待するしかないですね。

まぁ、そもそもREIT初参戦で物件をみて、当社を買いたいって思う人は皆無だと思いますし、そういう意味では玄人向けかもしれません。

前述のスポンサーの信頼性や資産規模から考えると、将来のAA格組み入れは狙えると思います。「2020年までに外部成長をしながら分配金5700円(年間11400円で現株価に対して6.5%)まで成長させたい」と言っていましたので、期待しながら見守ります。


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プロフィール

とす

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通信系SI勤めのSEで、PMをやっています。保有株は友達を合言葉に企業と共に自分も資産も成長するそんな投資が好きです。同業他社など、地の利を活かせる企業に投資します。当ブログはリンクフリーです。

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