インベスコオフィスREIT 第6期資産運用報告

インベスコオフィスREITに長期投資をしておりますので、資産運用報告書をもとにご紹介します。

<概要>
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は、世界有数の独立系資産運用会社であるインベスコ・グループに属する本資産運用会社が資産の運用を受託する投資法人です。Sクラスのオフィスに集中投資するのが特徴で、横浜みなとみらいのクイーンズスクエアや恵比寿プライムタワーなどのそこそこ有名な物件を保有しています。格付けはA+を取得しているものの独立系外資リートで信用力に不安があり、投資口価格が割安で高利回りなのも特徴です。

<トピックス>
今期は物件の入れ替えと手元資金での物件の新規取得を行っています。
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売却したのはトリトンスクエア、購入したのは錦糸町プライムタワーアクア堂島東館です。トリトンスクエアは住友商事とその系列子会社が退去する見込みであり、稼働率激減の危機に瀕していたこともあり、物件売却は投資家に好感されました。売却と同時に優先交渉権を行使し錦糸町プライムタワーを取得しています。手元資金で取得したアクア堂島についてはJ-REITの日本ビルファンドより取得しましたが、両投資法人の物件に対する鑑定価格が大きく違うことで話題になりました。(NBF側16.8億、インベ側19.1億)

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投資口価格が下落していた理由の一つは恵比寿プライムタワーのリーシングです。今年の1月には85%まで低下していた稼働率が92%まで復活しています。本物件は見学しましたが、立地の割に周辺環境が少し微妙だったことや、渋谷ヒカリエなどの築浅で競争力の高い物件が同一エリアに建設されたこともあり、相対的な魅力が薄れているように感じました。当物件の帳簿価格が高いこともあり、値下げしてリーシングすると分配金の下落に繋がる可能性が濃厚であり、思うように運用出来ていなかったものと推察します。直近の稼働率を向上させた運営力は一定の評価ができると考えます。(とはいうものの、当物件は稼働率が安定していないので安心が出来る状況とは言いきれません)

もう一点の懸念事項は名古屋プライムセントラルタワーの稼働率です。こちらは現在86%となっており足を引っ張っています。名古屋駅は巨大な駅ビルを建設中であり、更なる稼働率低下が懸念されますので、本物件の稼働率推移は注視した方が良いかもしれません。

<指標など>
投資口価格 101,700円 分配金利回り 5.72% NAV倍率 0.88


今期は物件の売却益を分配金として還元したことや自社株買いもあり、投資口価格が大幅に上昇しました。来期以降は巡行ベースの分配金利回りとなるため、上記のように利回りは5.7%程度に低下しています。不動産市場が高騰しており、公募増資を交えての外部成長が難しい状況や、仮に増資出来る状況であっても現状でもNAV1倍割れであり、再びディスカウント増資となる可能性が高く難しい局面を迎えています。とはいうものの、巡行ベースにおいても、それなりに高い利回りを享受でき、物件の質はそれなりに高く、割安な値段で取得されていると考えますので、相対的な投資妙味は一定の水準を保っているのも事実です。

私は平均9万円程度で購入していることもあり、投資口数を増やしにくい状況ではありますが、投資口価格が9万円台に下がるようなら、少量づつ買い増ししていくことも検討していきたいと思います。
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ミドル投資

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通信系SI勤めのSEで、PMをやっています。投資歴5年ですが年利3%ほどしか計上できていません。立会外分売やIPOと割安株で年利5%確保を目指します。当ブログはリンクフリーです。

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