不動産賃貸株とREITの比較


不動産賃貸株はユニゾホールディングスや京阪神ビルディング、平和不動産などです。
株価下落により妙味が増していますので比較していきます。
※ 素人なので、計算が誤っていればご指摘ください!!

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文字だけでは寂しいので、上の図を拾ってきました。Noi利回りはどちらも5%と設定し、賃貸業のみでの収益性を比較します。

不動産賃貸株
現在、ユニゾホールディングスが有利子負債倍率5倍なので、こちらをサンプルとしてみます。
自己資本100とするとレバレッジを考慮して総資産600。NOI利回り5%なので、営業利益は30となります。
法人税を23%とする最終利益は23.1です。配当性向を3割とすると、年間6.93の配当金となります。

REIT
LTV50%の低位REITで比較します。
自己資本を100とするとレバレッジを考慮して資産200。NOI利回り5%とすると営業利益は10です。
REITは収益を全て分配するので税金はかかりません。年間10の配当金になります。(上の絵では90%超となっていますが、解りやすさを考慮して100%とします)

同じ条件では、REITの方が低レバレッジで安定的に配当金を享受出来ることがみてとれます。REITはNav倍率が1倍程度ですが、不動産賃貸株はPBR1倍割れが多いため、割安となっています。以下、その割安さも比較していきます。

ユニゾホールディングスの場合は株価が低迷しており、PBRは0.66倍で一株当たり純資産が3249円となっています。
比較のため、0.66の逆数である1.5が自己資本の係数として先に挙げた100に掛けます
自己資本150に対して、レバレッジを考慮すると、総資産900となります。
最終利益は34.6、配当は10.4となります。

京阪神ビルディングではPBR0.75倍で一株当たり純資産が約1200円
PBRの逆数1.33を先に挙げた基準値100に掛けて、自己資本は133
京阪神はレバレッジが低くLTV40程度なので、自己資本133に対して、総資産252
最終利益は9.7、配当性向33%なので3.2となります。

ざっくり計算すると、配当のみならREITもユニゾと変わりませんね。

10年間、家賃や資産の変動、税や金利の変動がなかった場合、不動産売買を考慮しないと以下の通り
REIT:配当100
ユニゾホールディングス:配当104、内部留保246
京阪神ビルディング:配当32、内部留保65


REITでもレジデンス中心のものなら内部留保を確保している銘柄もありますし、銀行からの出資等があり借入金利が低いケースもあります。古くから運営しているため収益力のある高いNoi利回り物件を抱えている銘柄もあります。ユニゾもそうですが、不動産株は物件売却で利益が嵩増しされている部分もあるので、各々の銘柄を細かく確認すべきです。

現状はユニゾは配当利回り3.7%、REITは配当5%、京阪神は利回り2.5%なので、リスクは大きいけど成長性ならユニゾ、分配金の極大化ではREIT、安全性と緩やかな成長が期待できるのは京阪神といったところでしょうか。

株を煽っている訳でも無いのですが、内部留保を活用した複利運用を考えると、やや不動産賃貸株の方が割安さを感じます。私は目先の配当金に眼が眩んでいるので、どうにもなりません。

最後に重ねて言いますが、私は素人なので、間違っていても虐めないでくださいね☆彡
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プロフィール

とす

とす
通信系SI勤めのSEで、PMをやっています。保有株は友達を合言葉に企業と共に自分も資産も成長するそんな投資が好きです。同業他社など、地の利を活かせる企業に投資します。当ブログはリンクフリーです。

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